News from TAICHI REALTY
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過去の記事
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4月1日
| コンドミニアムは売り時なのか?サブプライム対策は大丈夫? |  |
| コンドミニアムの値段は今後上がり続けるだろうか?これは、現在コンドを所有、もしくは今後投資を考えている投資家にとって、非常に気になるトピックと言えるでしょう。08年3月現在、マンハッタンコンドミニアム価格は堅実に上昇し、前年比17%の伸びを示しました。しかしながら取引数は-18%と急激に減っています。今のマーケットはまさにコンドミニアム投資のターニングポイントといえるでしょう。『1年前に売っておけばもっと儲かったのに』という言葉をコンド所有者から7回以上は耳にしました。つまり投資家にとっての希望する売却価格の最高の時期は過ぎたと言え、生のマーケット資料が語るように、マーケットは売り手市場から買い手市場に移っているといえます。 では、現マーケットを考慮した上で、どのような選択肢があるでしょう? ①売却 物件価格が上昇したので売却、またはコンド価格が下がる前に売却する。この場合、所有者の個人所得に応じた大きなキャピタルゲイン税を支払うこととなります。 ②売却し、1031エクスチェンジ キャピタルゲイン税の支払いを一旦先送りさせ、他の不動産物件に再投資する。 ③売却しないでリファイナンスする 価値が上がっている場合には大きな含み益(Equity)が発生しています。これを利用し他の不動産物件に再投資をする。 ④そのまま保持する。 現マーケットでは『商業物件』(5世帯以上の住居物件、オフィス、モール)が投資対象として注目を浴びています。それは商業ビルには純然たる収益があり、収益上昇が物件価値の上昇に直接的につながる自力本願投資なのです。そして、それがマーケットが下がるときのリスク回避につながるため、今のようなマーケットでも経営次第で十分に価値を上げ続けることができる魅力的な投資対象なのです。 一方、コンド投資の最大の弱点は『コンド=家』であるという事実です。テナントに貸し、家賃収入を得たとしても、銀行は収益のない不動産物件とみなします。よって、銀行は買い手の個人所得とクレジットヒストリーをもとに融資決定をします。さらに、物件価格はその市場における需要と供給によって大きな影響を受けてしまう他力投資なのです。 今は、コンド売却もしくはリファイナンスによって、投資対象を『家』から『商業投資』に転換できる絶好の機会ではないでしょうか。さらには商業投資はコンドと異なり、ノンリコースローンと呼ばれる個人保証の無いローンのため、個人リスクを回避できる利点があります。 池の水が循環しなければ腐ってしまいように、不動産もその時期のマーケットによって変化する生き物です。流れを止めてしまえば、得られるはずのチャンスを逃すことにもなるかもしれないし、水枯れてしまうかもしれません。その時勢を的確に見極める必要があるでしょう。 |
3月1日
| 駐在員必読! 円高、株安、サブプライムで儲ける方法“経由便“ |  |
| 現在12年来のまたとない投資チャンスが訪れていることにお気づきでしょうか?世の中はサブプライム問題に端を発した、株安、企業破綻、円高とネガティブ報道のオンパレードです。 今回は特に駐在員さん必読の、この円高を逆手に利用した資産運用方法をお伝えします。5年間ほど資産を一旦米国の共同ビル投資に回し、5年後に日本円に換金するのです。投資先はコンドミニアムのような収益のないリスク商品ではなく、収益性が高く個人保証の付かない商業・住宅ビルでなくてはなりません。この手法は飛行機チケットに例えると、”日本行き片道チケット”、”米国内経由5年間オープンチケット”のような違いで必ず後者を選んでいただきたいのです。 この為替効果を利用した”経由便”のメリットとしては、①為替リスクを一旦回避できる点 ②ビル投資なので安定高収益が望める点 ③対個人の税金控除がある点 ④ノンリコースで個人保証がない点、などが挙げられます。日本円は12年ぶりに95円まで続伸、なんとこの1年で20%以上も円高が推移したことになります。近い将来日本に帰るような方には、ビル投資で確実に資産形成できるまたとない絶好のチャンスであることを強くお伝えします。 例えば)10万ドルを2種類に運用した場合、なんと100倍の差が単純計算で出ます。 ①日本の銀行(0.2%利息)に5年間貯金した場合$101,004 ②米国でビル投資(15%利回り)を5年間した場合$201,135 さらに税金優遇措置を考えても①は控除なし、②は大きな税金優遇あり、となるため差は歴然としています。5年後の為替はどのように推移するかは不明ではりますが、充分に含み益が発生しているため大きな要因ではなくなってくるでしょう。 日本の銀行預貯金(0.2%)の場合、複利計算で資産が2倍になるのになんと360年も時間が掛かってしまいます。日本人の平均余命80歳前後ということは人生設計の計算式に組み込んでいらっしゃることを望んでいます。 タイチ不動産 投資事業部 錦織 |
2月1日
| 「不動産投資に関するリスクとは?」 |  |
| どのような投資を始めるにあたってリスクは付きものです。今回はあえてそのリスクに関して述べさせていただきます。不動産のみならず株式、ミューチュアルファンドその他の金融商品には必ずリスクが関係してきます。経済の低迷、政治の不安定などの外的要因から、投資商品自体の品質内容など内的要因があります。 しかしながら、市場が下がっているからという一纏めで投資を遠慮することは『何もしないこと=オポチュニティーリスク』であるということをよく理解する必要があります。銀行の5%利息ではインフレと課税によってベネフィットは無いに等しいでしょう。さらには人生における時間は容赦なく経過していき、結果を出すために残された投資可能な時間は限られてきます。 『今は動かないが市場がこうなったらすぐ動く』と明確な戦略をもって判断するのであれば、それは素晴らしい投資哲学といえるでしょう。しかしながら、『なんとなく報道が悲観的だからマーケットが動きはじめるまで待つ』、『まわりの投資家が動き始めたら私も動く』では投資機会をを逃してしまいます。 リスクと聞くと避けたくなりますが、正面を向いて理解することが投資の成功の秘訣ではないでしょうか。そのリスクをも肯定的に考え、あえて共存するくらいの気持ちで見方につけることができれば投資が成功するのではないでしょうか。 不動産投資を含めた金融商品に投資する場合には、その商品のリスクと可能性を十分に見極め、目的に合った投資商品を選ぶことが必要となります。先ずは不動産会社、会計士、弁護士など専門家からの的確なアドバイスを受けられることをお勧めいたします。 タイチ不動産 投資事業部 錦織 |
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